新築分譲マンション

2016/9/20

夫婦共有名義、ここに注意!

最近、共働きの家庭で、夫婦それぞれが出しあったり、住宅ローンを組んで住まいを「共有名義」で購入するケースが増えています。
住まいを購入すると、必ず不動産登記を行いますが、「共有名義」の場合、そこで注意をしておかないといけないことがあるのをご存知でしょうか。
 

購入資金を出した人が名義人

夫、妻それぞれが頭金を出しあったり、住宅ローンを借りた場合など、共働き世帯が住まいを持つなど、2人以上で共同所有することを「共有名義」といいます。
名義人は必ずしも1人にする必要ありません。

通常、名義人には資金を出した人がなり、所有権の割合(持分)は出した資金の額に応じて決まります。
 
例えば共働きの夫婦が4,000万円のマンションを購入するとして、以下のように資金を出し、ローンを組んだ場合、

収得総額:4,000万円
住宅ローン 2,000万円 1,000万円
自己資金 500万円 500万円
割合(持分) 2,500万円/4,000万円 = 5/8 1,500万円/4,000万円 = 3/8

 
資金を出した割合で持分を計算すると、夫は5/8(4,000分の2,500)、妻は3/8(4,000分の1,500)となります。
 
 

2人で買うから半分ずつはダメ?!

2人で暮らす住まいなので、「持ち分は半分ずつ!」としたいところでしょうが、前述の場合、持分を半分ずつにしてしまうと、夫が多く負担した分、妻に贈与したとみなされ「贈与税」が課税されてしまいます。
さらに、資金を出していない人を共有名義人にした場合にも、「贈与税」が課税されます。
資金を出した人を名義人に加えない場合も同様です。
 
夫婦2人の財産だから、資金を出していない妻も名義人に…と考える気持ちは誰しもあるでしょう。
しかし、あくまでも出した分ずつを持分にすることが原則です。
 
 

夫婦共有名義のメリット・デメリット

冒頭で述べたように、最近では夫婦それぞれがローンを組み、「共有名義」にするのは珍しくありません。
「共有名義」にする前に、メリット・デメリットについても十分に知っておきましょう。
 
■メリット
・2人とも住宅ローン控除を受けられる

購入価格の一定割合を税額控除出来る制度を夫婦それぞれが受ける事が出来るため、世帯での減税額がより大きくなる。
「連帯保証」では適用にならず、「連帯責務」である必要があり、住宅ローンの借り入れ方に条件がある。
希望する金融機関に「連帯責務」での取り扱いがあるか確認すること。

・住宅売却時の特別控除が2倍になる
住宅を売却する際の譲渡益に対する控除も、共有名義の場合はそれぞれに生じる。
売却時に大幅に値上がりしていた場合には大きなメリットとなる。

・配偶者が死亡した場合、相続税の減税がある
どちらかが死亡した場合は、住宅にかかる相続税は相手の持分にのみ課税される。

・自分の持ち物という安心感を得られる
「自分の持ち物である」という安心感は、責任感にもつながる。

 

■デメリット
・配偶者が仕事を辞めた場合

例えば妻が仕事を辞め、そのローンを夫が立て替えるような場合は、「妻への贈与」とみなされるので注意。
退職金や貯金などを使って返済すればよいが、不可能な場合はどうするか考えておく。

・離婚した場合
住まいは2つに分けることは出来ないので、どちらか片方が家を出る、さらに2人分の住宅ローンを返済、または売却を検討しなくてはならない。
こればかりはどうしようもないという面はあるが、リスクが有る事を知っておく。

・売却時の手続きが面倒
売却の際には所有者全員の同意や署名、捺印が必要。
勝手に売却されるというリスクは減るが手続きが多少面倒になる。
 
 

おわりに

住まいを夫婦共有名義で購入するかどうかは、将来のライフプランに関わってきます。
住まいを買う理由や将来は人それぞれですが、不測の事態にも備えられるよう、あらかじめ対応についても考えておきましょう。